第一章 总则

　　第一条为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》和《山东省住宅物业服务收费管理办法》等法律、法规及有关规定，结合我市实际，制定本《实施办法》。

　　第二条本《实施办法》适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。

　　第三条本《实施办法》所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

　　第四条提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场形成。

　　第五条住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

　　第六条烟台市物价局（简称市价格主管部门）会同烟台市住房和城乡建设局（简称市物业主管部门）负责本行政区域内住宅物业服务收费监督管理工作。制定市区普通住宅前期物业服务收费标准，并负责驻芝罘区的市属及外地驻烟的物业服务企业物业服务收费行为的管理和监督。

　　县市区价格主管部门（简称县价格主管部门）会同同级物业主管部门按价格管理权限，负责本行政区域内住宅物业服务收费的管理和监督工作。

第二章 物业服务收费管理

　　第七条住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　第八条普通住宅前期物业服务费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准并向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内合同约定。

　　前期物业服务是指房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务管理合同》生效时止的物业服务管理。

　　第九条非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。

　　第十条为业主提供代办性、特约性服务的收费实行市场调节价(另有规定的除外)。

　　第十一条普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。

　　普通住宅前期物业服务等级标准由市物业主管部门会同市价格主管部门制定并公布。

　　第十二条普通住宅物业服务成本包括：

　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；

　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；

　　（四）物业管理区域绿化养护费用；

　　（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；

　　（六）物业服务企业的办公费用；

　　（七）物业服务企业的固定资产折旧；

　　（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（九）经业主大会或二分之一以上业主同意的其它费用。

　　第十三条物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　供水二次加压设备运行电费，不得列入物业服务成本。

　　第十四条物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

　　建设单位或物业服务企业应当在售楼场所的醒目位置或物业管理区域内，按照《商品和服务明码标价规定》向社会公示前期物业服务等级、服务内容、收费标准等内容。

　　建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同的内容。