莱州市“颐和山庄”杯物业管理知识竞赛试题

（案例分析题）

　　1、损坏公共设施应赔偿

　　【案例】2003年10月，何先生将本市江边路上的一条房屋租赁给周先生作办公之用。后来该房的抽水马桶软管阀门漏水，造成房间漫水，房客周先生要求物业疏通该房的卫生间地漏，因需收取费用，周先生未继续要求修理。几天后，物业发现该房渗出的水流入电梯，致电梯的主控制板等部件损坏。

　　问：房屋出租后，马桶软管阀门漏水，造成电梯进水，部件损坏，该责任究竟由谁承担？

　　答：由房东和房客相互承担连带责任。

　　【分析】何先生作为房屋所有人，对所有的房屋设施负有维护保养、安全使用的义务，现房东在房屋出租后，疏于对房屋水管的必要维护，又没有督促承租人及时报修，显然具有过错。而房客周先生作为房屋的使用人，对掌控的房屋设备现状负有合理的注意义务，同样也有过错。据此，房东和房客对赔偿现金支付，相互承担连带责任。

　　2、小区道路上停车引发民事纠纷

　　【案例】2004年10月，刘先生前往北京某物业公司办事时，将其驾驶的宝马轿车横放在公司门口的小区道路上。20分钟后，该物业公司以该车辆堵塞道路通行为由，在未告知车主的情况下，派人将宝马搬至路边停放。

　　问：该物业公司的处理是否得当？

　　答：物业公司可以这样处理。

　　【分析】刘先生在小区道路横放车辆的行为堵塞了小区道路的通行，损害了小区其他业主的共同利益。物业公司在紧急情况下为维护小区的正常管理秩序将车辆搬抬至路边的行为无可厚非。

　　3、空置房要交物业费

　　【案例】张先生在京郊买了一套房子，自一年前开发商通知其入住至今，张先生一直没有入住。最近，物业公司多次通知张先生，要求其补交一年的物业管理费。

　　问：张先生是否应当交物业管理费？

　　答：张先生应当支付物业管理费。

　　【分析】物业管理费严格意义上大多为公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化、公共部位和公用设施的维修等，是为整个楼宇、整个小区服务的，即使没有居住，业主的房产也享受到了因这些服务带来的保值和增值。所以不管业主是否居住，原则上都应支付物业管理费。

　　4、小区内丢车，物业究竟负什么责任

　　【案例】2005年12月12日晚上，王先生像往常一样将汽车停放在小区自家的停车位上。谁知第二天早晨汽车不翼而飞了。王先生当即向公安局报了案，但案件一直没有侦破。

　　王先生认为，车辆被盗，小区物业公司有不可推卸的责任。王先生每年都交给物业公司一定的费用，物业管理公司应保护自己在小区内的生命、财产安全。现在车辆被盗，显然是物业公司管理混乱，工作失职，未能很好的履行管理职能，使自己遭受到了不应有的损失。小区物业应当承担相应的责任物业公司却称他们向业主收取的是车位使用费，而非车辆保管费。

　　问：王先生这一观点是否正确？

　　答：不正确

　　【分析】小区的业主接受物业公司提供的物业管理服务，双方之间形成物业管理关系。物业公司按照物价部门核发的收费标准收取的只是车位使用费，并非车辆管理费。 王先生与物业管理公司并未特别约定对车辆进行保管。因此物业公司管理的停车场所只是场地使用和对车辆停放秩序进行管理的服务，车主不能认为物业管理公司提供的是保管服务，并要求物业管理公司承担相应责任。

　　5、这笔物管费到底该谁交？

　　【案例】2000年6月26日，冯某购买了某地产公司开发的单元房产。合同补充条款约定，地产公司书面通知冯某该房产具体交付使用日期，自通知中所定交付日期起，与该房产有关的一切税费、管理费、本体维修基金等均由冯某交纳。冯某接受地产公司或其委托的其他物业公司负责小区的统一管理，并同意暂按建筑面积每平方米4元/月的标准收取物业管理费。

　　2001年4月，地产公司通知冯某办理房产入住手续。冯某验收时，发现房屋墙体漏水、开裂，提出异议，并拒绝办理入户手续，该房屋一直未交付冯某使用。2001年5月1日，地产公司委托物业公司对小区物业进行管理，管理期限两年。2001年8月20日，物业公司发出公告，从2001年10月1日起，向各业主收取物业管理费、房屋本体维修基金及其他应交费用。物业公司向冯某发出催交通知，但冯某拒绝交纳。