一、定价思路

　　依规设立项目，合理确定标准，保护业主权益，促进物业服务管理健康发展。根据省里的要求，这次制定标准，将电梯运行费合并到物业服务费项目中，不再单设电梯费。

　　二、定价原则

　　１.按物业等级确定收费标准原则。《山东省普通住宅物业服务等级标准》规定，普通住宅小区物业服务等级由低到高分为一、二、三、四、五级，收费标准按照物业服务等级相应确定。

　　2.与周边城市收费标准相协调原则。目前，按照《山东省住宅物业服务收费管理办法》，已制定物业服务收费标准的城市有济南、青岛、临沂、淄博、日照。我市在制定物业服务收费标准方案时，主要参照济南、青岛、淄博3市的标准进行，确保与兄弟城市相协调。

　　3.参考行业成本确定收费标准原则。根据统计部门公布的物业行业平均工资和居民消费价格涨幅测算，2004年至2013年我市物业行业平均成本增长幅度为58.4%（物业服务企业职工薪酬成本占70.3%，绿化养护、卫生保洁、维修维护等其他成本占29.7%，加权平均测算）。以此测算结果作为确定收费标准的参考依据。

　　4.简政放权、权责统一、有利管理原则。《山东省住宅物业服务收费管理办法》规定：“普通住宅前期物业服务费由设区的市、县（市）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定。”这里指的前期物业服务费，是政府指导价，物业服务费要最终实现市场调节，必须通过业主大会及其业主委员会自治来实现。

　　目前的行政管理体制是区级管理街道办事处，街道办事处管理居委会。街道办事处会同区直有关部门负责业主委员会的管理工作，居委会对业主委员会的工作进行指导。我们认为：市级物价部门和住建部门隔了区这个层次直接管理物业服务企业，发挥不了街道办事处和居委会的职能作用和积极性，不利于推动业主委员会的成立和管理，不利于实现物业管理收费市场化。所以，这次制定物业收费标准时，市级只负责制定市区区域内的政府指导价，各区负责组织实施。这符合简政放权和权责统一的要求，有利于规范物业服务企业管理，推进物业服务收费市场化。

　　三、定价方案

　　1.参照周边城市平均价格水平和价差水平，拟定的我市物业服务收费基准价格

拟定我市市区物业服务收费基准价格表

　　注：（1）按照服务与收费相对应的原则，不存在享受电梯服务可能的电梯起始层、起始层以下无物业的住户，一级住宅小区物业服务收费扣减0.43元/月·平方米、二—五级物业服务收费扣减0.45元/月·平方米（电梯运行检测费、维护及小修费、电费）。

　　（2）交付后空置1年以上的住宅，物业服务费减收，按照《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》规定执行，其中有电梯的，在扣减0.15元/月·平方米（电梯运行电费）后，再按《实施办法》规定减收。

　　（3）玻璃幕墙清洗的频次、标准，由业主或物业使用人与物业服务企业双方协商约定，费用另行结算分摊。

　　2.拟定物业服务收费基准价格浮动幅度

参照济南（上浮不超过10%，下浮不限）、青岛（上浮不超过20%，下浮不限）、淄博（上浮不超过20%，下浮不限）3市物业服务收费基准价格浮动幅度，拟定我市物业服务收费基准价格浮动幅度为：上浮不超过15%（含），下浮不限。

　　3.我市拟定的基准价格和上浮价格与周边城市对比（详见附表）

我市拟定的基准价格和上浮价格与周边城市对比表

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：元/月·平方米