关于制定普通住宅物业管理区域内停车收费的意见

　　一、政策依据

　　省物价局、住房和城乡建设厅颁布的《山东省住宅物业服务收费管理办法》（鲁价综发［2011］185号）和《关于进一步明确住宅物业服务收费有关政策的通知》（鲁价格二发〔2012〕74号）规定：

　　（一）停车服务费、车位租赁费实行政府指导价，由设区的市、县（市）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内约定。

　　（二）占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定；业主大会成立前，经半数以上业主同意，车位场地使用费收取标准可参照当地制定的车位租赁费标准执行。

　　1、停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的物业管理服务费用，可依照物业服务合同约定，按实际支出在车位场地使用费中列支；业主大会成立前，支出比例由各市价格主管部门会同物业主管部门核定。

　　2、车位场地使用费以及其他公共部位收益资金归全体业主共有，主要用于补充相关物业管理区域的物业专项维修资金。车位场地使用费可参照住宅专项维修资金管理模式执行，并接受全体业主监督。

　　二、实际收费情况

　　为掌握市区住宅小区内现行停车收费标准，2012年我们选择莱山、芝罘、开发区10家物业公司进行了调查，调查结果是：占用小区内业主共有部位停车收费每车每月在40－60元之间(业主与物业公司双方协商)；地下车位租赁费每车每月在116－260元之间(业主与建设单位双方协商)。

　　三、定价意见

　　根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》规定，结合我市的实际，参照周边城市的作法，在成本监审的基础上，拟就普通住宅物业管理区域内业主共用车库内的车位租赁费基准价格和车位停车服务费基准价格；占用物业区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的车位（场地）使用费(地上停车位)基准价格和停车服务费基准价格及以上各类基准价格的浮动幅度提出如下意见：

　　（一）确定车位租赁费和服务费基准价格

　　1、确定室内(地下车库)停车位租赁费基准价格。据调查，烟台市区现行室内车位租赁费市场价格每车每月在116-260元之间。省内济南市现行车位租赁费基准价格每车每月220元；青岛市300元、潍坊市180元，临沂市普通停车场200元、高档停车场300元；威海270元。

　　根据我市的实际情况，参照省内其他城市的价格水平，拟定市区物业管理区域内小型汽车室内车位租赁费基准价格每车每月200元；摩托车10元。浮动幅度最高可上浮20%，下浮幅度不限。具体收费标准由承租人与建设单位(车位产权人)在最高标准内协商约定。　

　　2、确定室内(地下车库)车位服务费基准价格。据了解，省内济南市室内车位停车服务费基准价格每车每月35元；潍坊基准价格30元；临沂基准价格30元；威海基准价格30元。为保持与周边城市相衔接，拟定我市室内(地下车库内)车位服务费基准价格每车每月30元，在基准价格的基础上，可上浮不超过20%，下浮不限，具体收费标准由业主或物业使用人与物业服务企业在政府规定的基准价格与浮动幅度内约定。摩托车最高5元。

　　已购买车位但未停放车辆的，收费标准按停车服务收费标准的70%收取，并在物业服务合同中约定。

　　(二)确定占用业主共有部位车位场地使用费基准价格和停车服务费基准价格

　　1、确定占用业主共有部位车位场地使用费基准价格。按省物价局、住建厅《关于进一步明确住宅物业服务收费有关政策的通知》规定：占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定；业主大会成立前，经半数以上业主同意，收费标准可参照当地制定的车位租赁费标准执行。我们意见，已成立业主大会的，车位场地使用费和服务费，均由业主大会确定。未成立业主大会的，考虑到场地使用费属全体业主共有，收取的费用由谁来管理，如果由物业公司管理，在缺少管理办法与监督的情况下，势必在物业企业和业主之间产生新的矛盾。我们意见，在条件尚不成熟的情况下，暂不设立车位场地使用费收费项目。

　　2、确定停车场地服务费基准价格。参照省内其他城市的收费标准，确定市区占有业主共有部位停车服务费基准价格每车每月30元，摩托车免费。

据了解，除济南在基准价格的基准上上浮10%，下浮不限，青岛、临沂、威海、潍坊等其他城市上浮幅度均为20%，下浮幅度不限。

　　另外，对进入物业管理区域内，除为业主或者物业使用人提供配送、维修、安装等服务和消防、医疗救护、执行公务等车辆外，其他外来车辆，停放时间在2小时以内的不收费，超过2个小时以外部分，可适当收费。实行计时收费的，每小时1元，不足1小时的按1小时计算；实行计次收费的，白天每次2元，夜间每次3元。无论采用何种计费方式，日收费累计不得超过8元。

　　四、可行性分析

　　一是符合省政策规定。对车位租赁费和车位服务实行政府指导价符合省政策规定。对占用业主共有的道路和其他场地停放汽车的暂不收场地使用费，主要基于资金的管理，如果委托物业企业收取并管理，在缺乏相应的管理办法和监督约束下，势必造成资金的挤占和挪用，使业主和物业企业产生新的矛盾。

　　二是与现实相吻合。方案中的室内车位租赁费价格在现实中已经运行了多年，且低于现行的最高租赁价格，社会容易接受。

　　三是与省内其他城市价格水平相接近。我市确定的基准价格在省内属较低水平。方案中的室内停车位租赁费基准价格低于济南、略高于潍坊，与其他城市(已出台)持平；停车服务费基准价格低于青岛、济南，与其他城市的持平。

　　上述规定，在芝罘区、莱山区、开发区、高新区、牟平区、福山区和昆嵛山国家级保护区施行。其它县市可在不高于此标准的范围内，由当地价格主管部门会同物业主管部门提出意见，报当地政府同意后执行。原烟台市物价局、烟台市房产管理局《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）相关规定同时废止。

　　附件：烟台市普通住宅小区停车收费政府指导价格