近日，市物价局、市住建局就《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》（以下简称“实施办法”）和《烟台市普通住宅前期物业服务分等级收费标准》（以下简称“收费标准”）的征求意见稿，向广大市民征求意见，市民对此反应非常积极，提出了一些很好的建议和意见。不过，由于有的市民在对政策的理解上产生了偏差，引发了一些误解。市物价局现就市民关心的热点问题作有关说明。

　　一、征求意见稿经过长期的讨论和修改

　　我市现行的《烟台市物业服务收费管理暂行办法》和《烟台市普通住宅小区物业服务收费标准》是2004年出台并执行的。针对物业收费管理中出现的一些新问题，2009年底市物价局就开始着手调研起草《实施办法》和《收费标准》。草稿形成后，多次召集业主和物业服务企业负责人座谈讨论，进行反复修改,形成了讨论稿。之后，两次集中征求县市区对讨论稿的意见。去年11月，根据省物价局、省住房与城乡建设厅出台的《山东省住宅物业服务收费管理办法》，再次作了进一步的修改。去年12月以来，又通过座谈、实地调研等形式多次征求了包括物业服务企业和业主在内的不同层面意见，最终形成了征求意见稿。

　　7月2日起，市物价局对征求意见稿通过官网以及媒体公开向社会征求意见，今后一段时间，还将广泛征求意见，深入论证，力求达到公平公正、科学合理。

　　二、普通住宅前期物业服务费实行政府指导价

　　住宅物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种形式。普通住宅前期物业服务费实行政府指导价，由设区的市、县（市）价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会公布。

　　前期物业服务是指住宅销售后至业主委员会成立前的物业服务。对前期物业服务收费实行政府指导价，主要考虑前期物业尚未成立业主委员会，没有一个组织能够代表广大业主与物业服务企业公平合理地商定物业服务收费标准。

　　在业主委员会成立后的普通住宅以及非普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会（经业主大会通过）与物业服务企业根据物业服务的特点和服务要求合同约定。

另外，普通住宅物业管理区域中共用车库内的停车，其停车服务费、车位租赁费也实行政府指导价。

　　三、不含电梯运行费，最高级收费不超1.94元，下浮不限

　　《收费标准》征求意见稿涉及的物业服务项目包含综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务、共用部位与共用设备日常运行及养护服务等五项。按不同的服务内容、服务质量，拟定的基准收费标准为每月每平方米（建筑面积）0.26——1.58元（不含电梯运行费、公共区域绿化养护费用）。具体收费标准可以对应的服务等级的基准价为基础，上浮不超过10%、下浮不限。

　　如果一个小区服务项目全部为最高级的，按拟定的《收费标准》上浮10%计算，最高物业服务收费为每月每平方米（建筑面积）1.74元（不含电梯运行费、公共区域绿化养护费用）。若再加上公共区域绿化养护费用最高0.2元，最高收费则为1.94元（不含电梯运行费），并不是流传的6元。如果服务项目都处在最低级，按拟定的《收费标准》上浮10%计算，最高物业服务收费为每月每平方米（建筑面积）0.29元（不含电梯运行费、公共区域绿化养护费用）。若再加上公共区域绿化养护费用最高0.03元，最高收费为0.32元（不含电梯运行费），下浮不限。

　　2004年制定的标准当中，在不含电梯运行费的情况下，普通住宅物业服务收费基准标准为每月每平方米（建筑面积）0.15—1元，最高上浮幅度为20%，下浮不限，最高服务等级的最高收费为1.2元。现拟定的最高级最高收费标准1.94元与之相比上涨62%，并不是流传的涨了10倍。之所以上调标准，是由于物业服务成本上涨所致。2003年以来，物业服务的成本费用在不断上涨。据调查测算，2010年比2003年物业服务成本中的人工费用上涨了67.8%，而物业服务成本中的人工费用约占75%，2003年以来，物业服务成本中的其他费用也有大幅上涨，实际上，现拟定的物业服务收费最高涨幅是不高于物业成本上涨幅度的。 

　　据了解，在不含电梯运行费、公共区域绿化养护费用情况下，2007年青岛制定的前期物业收费基准标准为每月每平方米（建筑面积）0.27—2.55元，最高2.93元；2010年威海制定的基准标准则为每月每平方米（建筑面积）0.26-1.58元，最高1.74元，高于或与我市持平。

　　四、空置房、空置车位收费标准仍在论证

　　《实施办法》提出对空置房屋和空置车位收取一定数额物业服务费和停车服务费，其依据是《山东省物业服务收费管理办法》第十三条规定“房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际运行费用适当减收，合同另有约定的，从其约定”和第十五条规定“己购买车位但未停放车辆的，停车服务费应当适当减收”。

　　对空置房、空置车位按收费标准的80%收取是否偏高的问题，目前也在进一步论证。据了解，省内已出台相关政策的城市，其收费标准各不相同，有70%，也有80%。市物价局将会综合考虑市民及相关方面的意见，参考周边城市的收费水平，制定出适合烟台的合理收费标准。

　　另外，绿化日常养护收费是前期物业服务收费当中的一项，拟定的公共区域绿化日常养护收费标准分5个等级，每平方米绿地面积年收费基准标准由高到低为7—1.3元。物业服务收费中的绿化养护费用计算公式为：每月每平方米（建筑面积）绿化养护费用=该级绿地收费标准×绿地面积÷计费建筑面积÷12。以烟台某小区为例，其绿地面积为24000平方米，计费建筑面积为93000平方米，即便按最高收费标准7元来算，那么业主交纳的绿化养护费用也仅为每月每平方米（建筑面积）0.15元。

　　《实施办法》与《收费标准》仅仅是征求意见稿，还有待于进一步论证、修改、完善，欢迎广大市民继续多提宝贵意见。同时也感谢市民以及社会各界对此次物业服务收费征求意见工作的积极参与和支持，物价部门一定会尽职尽责，依法公平公正为市民把好物价关。