第四章　物业的使用与业主自治管理

　　第一节　一般规定

　　第四十四条　业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；

　　(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；

　　(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；

　　(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；

　　(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；

　　(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

　　(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为；

　　(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；

　　(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

　　物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。

　　第四十五条　业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。

　　业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。

　　业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。

　　第四十六条　业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。

　　业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。

　　第二节　住宅物业的装饰装修

　　第四十七条　业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

　　业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

　　第四十八条　业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。

　　住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：

　　(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限；

　　(二)允许施工的时间；

　　(三)废弃物的清运与处置；

　　(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；

　　(五)禁止行为和注意事项；

　　(六)装修保证金的收取和退还；

　　(七)违约责任；

　　(八)其他需要约定的事项。

　　第四十九条　业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。

　　物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不得拒绝和阻碍。

　　第三节　车库与车位的使用

　　第五十条　车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

　　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

　　第五十一条　占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。

　　第五十二条　鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。

　　利用地下空间建设、经营车库的，县级以上人民政府应当在容积率的认定等方面给予优惠。